Subject: FW: Kiri
From: "Kaido Loor" <[email-masked]>
To: "info - MKM" <[email-masked]>
Date: Mon, 1 Dec 2025 14:46:22 +0200

Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga.
Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada.

Tere,

Viitan lisatud vastusele ja algsele selgitustaotlusele. Vastasite, et te ei 
mõistnud minu viited HMS §-ile 98. Sellest tulenevalt on ka teie vastus asja 
kohta, mida ma ei küsinud. Selgitan:

1.	Minu huvi on saada selgitus üle- ja erinormi vahekorra kohta 
sotsiaalhoonetes osalemise kohta maaomaniku poolt.
2.	Minu arvates väidab Riigikohus halduslepingu olukorda detailplaneeringute 
(DP-de) menetluses järgmiselt:

a.	PlanS § 131-2 lubab halduslepingut vaid rajatiste kohta.
b.	HMS § 98 lubab halduslepingut sõlmida ka detailplaneeringu andmiseks.

                                                              i. 
5-24-34/13: "Halduslepingu võib sõlmida ka detailplaneeringu kõrvaltingimuse 
asemel, sest erinormid ei näe selles küsimuses ette piiranguid 
haldustegevuse liigile. HMS § 98 lg-st 2 tulenevalt peavad halduslepinguga 
isikule pandavad kohustused olema vastavuses lepingu eesmärgiga ja lepingust 
tulenevate haldusorgani kohustustega. Detailplaneeringute puhul ei ole 
planeeringulahendusega kohaliku omavalitsuse üksusele kaasnevate kulude 
jagamine ega taristu arendamise kohustus iseenesest vastuolus 
planeerimisdiskretsiooni eesmärgiga."

c.	HMS § 98 lubab nõuda maaomanikult sotsiaalhoone rajamises osalemist.
d.	Sotsiaalhoone rajamises osalemine ei ole avaliku ülesande endale võtmine:

                                                              i. 
5-24-34/13: "49. PlanS-i eelnõu seletuskirjas on rõhutatud, et „[m]uude 
ülesannete üleandmiseks puudub seaduslik alus“ (vt Riigikogu IX koosseis, 
PlanS-i eelnõu 571 SE esimese lugemise seletuskirjas § 124 lg 3 kohta, lk 
170). See viide pole asjakohane kahel põhjusel. Esiteks on vaidlusaluste 
lepingute sõlmimiseks olemas seaduslik alus HMS § 53 lg 2 p-de 2 ja 3 ning § 
98 lg 1 näol. Teiseks rõhutab kolleegium, et seaduses sätestatud volitusnorm 
on HKTS § 3 lõike 2 järgi vajalik niisuguse halduslepingu sõlmimiseks, 
millega kohaliku omavalitsuse üksus volitab talle seadusega või selle alusel 
pandud haldusülesannet täitma juriidilist või füüsilist isikut tema enda 
nimel. Detailplaneeringu menetluses sotsiaalse taristu väljaehitamise või 
sellega seotud kulude ülevõtmisel aga ei võta eraisik enda nimel täitmiseks 
omavalitsusüksuse ülesannet."

3.	Selline tõlgendus oleks aga keelatud, kui PlanS § 131-2 (ainult 
rajatised) oleks erinorm HMS § 98 suhtes (mistahes kohustuste pealepanemine 
loataotlejale, sh sotsiaalhoone väljaehitamises osalemise kohustus).
4.	Minu arvates:

a.	HMS § 95 on definitiivne norm, mis ei saa olla volitus halduslepingu 
sõlmimiseks;
b.	HMS § 98 ei saa tõlgendada selliselt, et sellega saab loataotlejale peale 
panna mistahes kohustusi (sh sotsiaahoone rajamises osalemise kohustust), 
sest:

                                                              i. 
Sisuliselt on tegemist maksu või menetlustasuga, mida saab kehtestada üksnes 
seadusega; seda kinnitab ka teie väide „Regionaal- ja 
Põllumajandusministeerium on ette valmistamas kohalike maksude seaduse 
muutmist selliselt, et kehtestada selged piirid KOV-idele arendustasu 
maksmise kohta.“

c.	on PlanS § 131-2 erinorm HMS § 98 osas, sest erandina eeltoodust lubab 
koormata maaomanikku rajatiste osas, aga mitte ühegi muu objekti osas 
(sotshooned, muud kohustused või menetlustasud).
d.	Selles osas on Riigikohus väga selgelt eksinud ja mind huvitab 
ministeeriumi seisukoht selles asjas;

4.	Sellest tulenevalt on väga oluline aru saada, kas PlanS § 131-2 on 
erinorm HMS §-ile 98 või mitte.

a.	Kui ei ole erinorm, siis võiks KOV ka pärast teie nimetatud maksu 
tasumist maaomanikult nõuda veel mistahes sotsiaalhoone rajamises (vm 
koormatises) osalemist.
b.	Palun selgitada, kas see ongi valitsuse eesmärk?
c.	Kui ei ole, siis kuidas kavatseb valitsus selle õigusliku ebaselguse 
lahendada?

5.	Kirjutate, et „kohtuasja [5-25-6] raames antakse hinnang sellele, kas KOV 
saab kehtestada seaduses mittetoodud koormisi, muu hulgas Teie viidatud 
asjaoludel“.

a.	Olen teadlik selles kohtuasjast; see on alguse saanud minu taotlusest 
Õiguskantslerile;
b.	On päris selge, et KOV ei saa kehtestada seaduses mitte-ettenähtud 
koormatisi:

                                                              i.      PS § 
113: "Riiklikud maksud, koormised, lõivud, trahvid ja sundkindlustuse maksed 
sätestab seadus." (https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para113);

1.	5-24-34/13: "62. Kiili valla soov seada detailplaneeringu algatamise 
eelduseks tasu […] on sisuliselt suunatud maksu kehtestamisele."
2.	3-21-1051: „20. Sotsiaalse infrastruktuuri tasu on kohaliku omavalitsuse 
haldusakti andmise (detailplaneeringu kehtestamise) eest tasutav teenustasu, 
mis on mõeldud hõlmama kulutusi, mida Kiili vald peab detailplaneeringu 
elluviimise korral kandma. Sellise haldusakti andmise eest tasutavat lõivu 
ei ole ette nähtud ka riigilõivuseadusega (RLS), mis näeb ette riigilõivu 
kohaliku omavalitsuse üksuse toimingu eest (vt RLS §-d 2 ja 6 ning § 7 lg 
2). Kõik avalikõiguslikud rahalised kohustused, ka need, mille näeb ette 
kohaliku omavalitsuse volikogu ja mida makstakse kohaliku omavalitsuse 
ülesannete täitmiseks, peavad tuginema seaduslikule alusele (Riigikohtu 
põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 08,06.2010 otsus nr 3-4-1-1-10, 
p-d 55–56; Riigikohtu üldkogu 22,12.2000 otsus asjas nr 3-4-1-10-00, p-d 
20–21). Seda ka siis, kui tegemist ei ole kohaliku maksuga, vaid lõivuga PS 
§ 113 tähenduses (vt ka V. Olle jt. Põhiseaduse § 157 kommentaar, p 3 – Ü. 
Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., 
parandatud ja täiendatud väljaanne. Kirjastus Juura, Tallinn, 2020).“
3.	3-4-1-14-09: "28. PS §-st 113 tulenev nõue, et avalik-õiguslik rahaline 
kohustus peab olema sätestatud seadusega, tähendab seda, et avalik-õigusliku 
rahalise kohustuse elemendid peavad olema kindlaks määratud seaduses."
4.	Jpt

6.	Kirjutate, et „Samuti märgime, et Regionaal- ja Põllumajandusministeerium 
on ette valmistamas kohalike maksude seaduse muutmist selliselt, et 
kehtestada selged piirid KOV-idele arendustasu maksmise kohta.“

a.	Palun selgitada, kas sellest on mõistlik järeldada, et praegune KOV-ide 
väljapressiv käitumine halduslepingute sõlmimisel sotsiaalhoonete rajamises 
osalemise kohta on õigusvastane?
b.	Palun selgitada mulle, kas maaomaniku praegused maksukohustused seoses 
ehitamisega kinnisasjal on juba praegu märkimisväärsed?

                                                              i.      Kordan 
varem esitatud näidet: nt. keskmise 50 korteriga kortermaja pealt teenib 
valitsus 50 korterit * 50 m2 per korter * 4000 EUR/m2 * (0,24 käibemaks + 
1/3 ehituse palgakulu * 0,33 sotsiaalmaks) = 3 500 000 EUR maksutuludeks. St 
iga m2 eest 3500000/(50*50)=1 400 EUR; seda tuleb pidada märkimisväärseks 
maksupanuseks; samuti, see kas planeeringulahenduse elluviimisest teenib 
maaomanik kasu või mitte on risk ja ebaselgus, mitte kindel tulemus;

c.	Palun selgitada mulle, kas on mõistlik eeldada, et sellise maksu 
tagajärjel:

                                                              i.      uue 
kinnisvara hind suureneb või väheneb?

                                                             ii. 
Maaomaniku kahjumi risk suureneb või väheneb?

                                                           iii.      Kas on 
mõistlik eeldada, et suurenenud kahju riski kompenseerib maaomanik hoonete 
kõrgema müügihinnaga?

                                                           iv.      Kas 
kõrgema müügihinna saavutamine on valitsuse eesmärk?

d.	Palun selgitada kas ministeeriumi hinnangul on PlanS § 131 lg 2 loetelu 
ammendav (kinnine) või näitlik (lahtine)?

Parimatega,

Kaido Loor

Advokaadibüroo Loor OÜ

+372 5646 5758, Teams  <sip:[email-masked]> sip:[email-masked]

Tasuta kliendiparkla: sõida Hariduse 1 ja helista mulle.

Broneeri aeg:  <https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9> 
https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9

From: [email-masked] <[email-masked]>
Sent: reede, 28. november 2025 08:55
To: Kaido Loor <[email-masked]>
Subject: Kiri

Tere!

Teile on saadetud dokumendihaldussüsteemi Delta kaudu dokument.

Pealkiri: Vastus selgitustaotlusele

Registreerimise kuupäev: 28.11.2025

Registreerimise number: 3-4/3981-2.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
Suur-Ameerika 1
10122 Tallinn
625 6342
[email-masked] <mailto:[email-masked]>
 <http://www.mkm.ee> http://www.mkm.ee

Subject: FW: selgitustaotlus ja ettepanek
From: "Kaido Loor" <[email-masked]>
To: "info - MKM" <[email-masked]>
Date: Fri, 21 Nov 2025 18:41:37 +0200

Tere,

lisan ununenud Tallinna linna vastuse.

Lisan ka Tallinna linna kirja, millega Tallinna linn nõuab avalikus hoones
osalemist isegi valitsuselt! Palju õnne meile kõigile.

Parimatega,

Kaido Loor

Advokaadibüroo Loor OÜ

+372 5646 5758, Teams  <sip:[email-masked]> sip:[email-masked]

Tasuta kliendiparkla: sõida Hariduse 1 ja helista mulle.

Broneeri aeg:  <https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9>
https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9

From: Kaido Loor
Sent: reede, 21. november 2025 16:26
To: [email-masked]
Subject: selgitustaotlus ja ettepanek

Lp MKM,

Palun mulle selgitada selgitustaotluse vaimus, kas teie arvetes on PlanS §
131 lg 2 erinorm detailplaneeringu menetluse käigus sõlmitavate lepingute
osas järgmistele üldnormidele: KOKS § 35 lõige 5, HMS § 98.

Olen teadlik Riigikohtu lahendist
<https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?asjaNr=5-24-34/13>
https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?asjaNr=5-24-34/13, kuid paistab, et
Riigikohus on unustanud:

1.	erinormi ja üldnormi vahekorra,
2.	asjaolu, et maaomanik osaleb ehituse maksudega riigituludes väga
olulises suuruses (mitte 5-24-34/13: "õiglane poleks, et arendaja
käsutusse jääb planeeringulahenduse elluviimisest teenitav kasu, samas kui
sellega ühiskonnale põhjustatavad kulud jäävad kulude ulatusest sõltumata
alati omavalitsusüksuse ning kaudselt kõigi maksumaksjate kanda."); nt.
keskmise 50 korteriga kortermaja pealt teenib valitsus 50 korterit * 50 m2
per korter * 4000 EUR/m2 * (0,24 käibemaks + 1/3 ehituse palgakulu * 0,33
sotsiaalmaks) = 3 500 000 EUR maksutuludeks. St iga m2 eest
3500000/(50*50)=1 400 EUR; seda tuleb pidada märkimisväärseks
maksupanuseks; samuti, seda kas planeeringulahenduse elluviimisest teenib
maaomanik kasu või mitte on risk ja ebaselgus, mitte kindel tulemus; alati
kasumi eeldamine on vale eeldus;
3.	see pole maaomaniku „asi“ et valitsus ja KOV-id ei suuda omavahel
olulist maksutulu (p2) jagada;
4.	PS § 113: "Riiklikud maksud, koormised, lõivud, trahvid ja
sundkindlustuse maksed sätestab seadus."
(https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para113);
5.	PS § 157: "Kohalikul omavalitsusel on seaduse alusel õigus
kehtestada ja koguda makse ning panna peale koormisi."
(https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para157);

Lisatud Tallinna linna vastusest näib, et Tallinna linn on arvamusel, et
KOKS § 35 lõige 5 ja HMS § 98 annavad KOV-ile piiramatu õiguse kehtestada
mistahes koormisi kestahes loataotlejale, ilma igasuguste selgete
piiranguteta (kõik piirangud on ebaselged: „üldjuhul“, „otseselt
vajalik“). Selline õigus ei vasta PS § 3: "Riigivõimu teostatakse üksnes
põhiseaduse ja sellega kooskõlas olevate seaduste alusel."
(https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para3). Vt ka 1-21-5728/12:
"Omavalitsusüksus on seotud seadustega (PS § 154 lg 1 ja KOKS § 3 p 3)
[...]".

Ettepanek on lisada PlanS-i 131 norm, mis selgelt välistab üldnormile
tuginemise planeeringute ja ehitusõiguste andmisel väljaspool planeeringu
ja ehitusala.

Lugupidamisega,

Kaido Loor

Managing Partner / Juhtivpartner

Vandeadvokaat / Attorney-at-Law

Mobile

Email

Teams

Web

Office

(+372) 5646 5758

[email-masked] <mailto:[email-masked]>

sip:[email-masked]

www.abloor.ee <http://www.abloor.ee/>

Tõnismägi 3A, Tallinn

5 korrus/floor

Tasuta kliendiparkla: sõida Hariduse 1 ja helista mulle.

Broneeri aeg: https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9