Subject: Maa-ja Ruumiameti hindamise osakonna sisend pöördumisele (manuses)
From: Marje Kolmar-Grüner <[email-masked]>
To: "Justiits- ja Digiministeerium" <[email-masked]>
Cc: "info - MKM" <[email-masked]>
Date: Thu, 14 May 2026 20:38:36 +0300

Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga.
Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada.

Justiits- ja Digiministeerium

Koopia: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Pöördumisest (KAHOS) Majandus-ja Kommunikatsiooniministeeriumile

Majandus – ja Kommunikatsiooniministeeriumi poole pöördus OÜ Fuxia Holding, 
kes leiab, et omavalitsuste praktika omandada (sundvõõrandada) transpordimaa 
kinnistuid lähtudes eeskätt maa maksustamishinnast ei taga õiglast hüvitist, 
kuna ei arvestata kinnistul paiknevaid rajatisi (nt teed, torustikud, 
tehnovõrgud) ega vajadusel saamata jäävat tulu. Pöörduja peab sellist 
käsitlust vastuolus olevaks eelkõige põhiseaduse omandikaitse põhimõttega 
ning rõhutab, et hüvitise määramisel tuleb KAHOS-e kohaselt hinnata nii 
kinnisasja väärtust kui ka otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata 
jäävat tulu ning vajadusel kaasata kutsetunnistusega hindaja ja teise eriala 
eksperdid. Pöörduja palub hinnata, kas KAHOS-i rakendamine transpordimaade 
puhul üksnes maa maksustamishinna alusel on põhiseadusega kooskõlas või 
vajab õiguslik olukord korrigeerimist.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium edastas pöördumise lahendamiseks 
Justiits- ja Digiministeeriumile ning suunas selle Maa- ja Ruumiametile 
praktikast lähtuva sisendi saamiseks.

Sellest lähtudes märgime alljärgnevalt järgmist.

Omandamisel makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest 
kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva 
tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11 lõiked 1 ja 2).

Pöörduja viitab, et KAHOS § 12 lg 5 tuleks kohaldada ka hoonestamata kuid 
rajatistega kinnisasja suhtes. Seda küsimust on käsitlenud õiguskantsler oma 
17.12.2025 kirjas ( 
<https://www.oiguskantsler.ee/sites/default/files/2025-12/Kinnisasja%20oiglase%20vaartuse%20valjaselgitamisel%20rajatistega%20arvestamine.pdf> 
Kinnisasja oiglase vaartuse valjaselgitamisel rajatistega arvestamine.pdf). 
Oluline on tähele panna, et väärtuse kontekstis ei tohi segamini ajada 
(ehitus)maksumust ja väärtust. Väärtus tugineb ennekõike ostjate ja müüjate 
kokkulepetele ja väärtushinnangutele ning parima ülevaate väärtusest annavad 
ostu-müügitehingud (TsÜS § 65). Väärtuse vaates võivad parendused (sh 
ehitised) mõjutada kinnisasja väärtust, aga mitte alati ning mitte 
ilmtingimata. Kohtuasjades 3-23-3021 (pöörduja enda kohtuasi) ja ka

nr 3-23-3024 on Tallinna Ringkonnakohus märkinud, et parendused ei pruugi 
suurendada majanduslikku väärtust potentsiaalse ostja jaoks.

Transpordimaid omandatakse praktikas avaliku sektori poolt enamasti tee 
avaliku kasutuse jätkamise eesmärgil. Seega endine maaomanik loovutab küll 
tee omandi, kuid ühtlasi vabaneb ka sellega seonduvatest kohustustest 
(näiteks korrashoiukohustus, muud omanikukulud). Seejuures tee 
kasutusvõimalus jääb isikule alles, mis ongi transpordimaa peamine otstarve. 
Eelnev osutab veelkord, et teede puhul on tegemist erilist tüüpi 
kinnisvaraga, võrreldes näiteks hoonestatava ja hoonestamisvõimalusest 
tuleneva tulutootmise võimega kinnisvaraga.

Võttes aluseks kinnisasjade ostu-müügitehingud, mida koondab Maa- ja 
Ruumiameti poolt hallatav tehingute andmebaas, on transpordimaade turg vaba 
turu tingimuste vaates väheaktiivne. Vaba turu tingimuste alla peetakse 
silmas ennekõike turuväärtuse definitsioonis märgitud põhimõtteid osapoolte 
seotuse, erihuvi jms puudumise osas. Turuväärtuse definitsioon on esitatud 
maa hindamise seaduse alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 
määruses nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ (edaspidi: Kord) § 
14 lg 1. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks 
väärtuse kuupäeval minema üle müüjalt ostjale sõltumatus ja võrdsetel 
alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, 
kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. 
Kui kõik sellised tingimused arvesse võtta tehingute valimisel, jääb alles 
väga vähe tehinguid. Selliste tehingute hinnatase on selgelt madalam tee ja 
muude parenduste ehitusmaksumusest ning üldine hinnatase on teiste 
turusegmentide varadega võrreldes väga madal (€/m2 arvestuses). Tehingute 
andmebaasi põhjal järeldub, et rajatiste maksumuse ja kinnisasja väärtuse 
vahel puudub seos ja majanduslikku väärtust need maa väärtusele enamasti ei 
lisa. Korra § 12 lg 4 kohaselt võib hariliku väärtuse määramisel aktiivse 
turu puudumise korral lähtuda maa maksustamishinnast, kui maa sihtotstarve 
vastab parimale kasutusele. Korra § 13 p 2 järgi käsitatakse aktiivse turu 
puudumisena muu hulgas olukorda, kus kinnisasja olemasolev või kavandatav 
kasutus on tee.

Seega on igati põhjendatud maa maksustamishinnast lähtumine.

Pöörduja on näitena välja toonud, et Maa-ja Ruumiamet müüb transpordimaad 
maksustamishinnast kõrgema hinnaga ning teinud eksliku järelduse, et 
sellisel juhul on kajastatud müügihinnas rajatiste väärtust. Selgitame, et 
Maa-ja Ruumiamet määrab enampakkumise alginna hindamisel. Hindamisel 
vastavalt korra § 4 lg 5 lähtutakse kinnisasja parimast kasutusest. Parim 
kasutus on kõige tõenäolisem kasutus, mis on õiguslikult lubatav, 
füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, finantsmajanduslikult 
otstarbekas ja mille tulemusena omandab hinnatav kinnisasi kõrgeima 
väärtuse. Praktikas tähendab see, et olenemata olemasolevast kasutusest 
(sihtotstarve), kui näiteks kinnisasi paikneb kõrghoonete teemaplaneeringu 
alal, kus turuosalised planeeringutest tulenevalt näevad hoone ehituse 
potentsiaali, siis tuleb seda hindamisel arvestada. Enamasti on sellistel 
puhkudel väärtuse kujundajaks just ehitusõiguse potentsiaal.

Kohtuasjas nr 3-23-3024 p 8 on kohus selgitanud, et „äriühingu jaoks seondub 
kinnisasja väärtus tulu saamise võimalusega. Siinsel juhul on tegemist 
transpordimaa sihtotstarbega kinnistuga, millel asuv tee peab kehtivate 
DP-de järgi

olema avalikus kasutuses. Seega pole võimalik kinnistut kasutada muul viisil 
tulu saamisekspeale tee tasu eest kasutusse andmise ja tehnovõrkude talumise 
eest. Kui selline tegevus saabki olla üldse majanduslik kasulik, ei saa 
tulusus olla suur, arvestades et maa omanikul on kohustus tasuda maaga 
seotud maksud ning hooldada teed.“ Seega on ka kohus selgitanud, et oluline 
ei ole mitte ainult kehtiv sihtotstarve. Kinnisasja väärtuse seisukohast on 
oluline, millisel otstarbel kinnisasja kasutada saab, ehk milline on 
kohaliku omavalitsuse määratud kasutus planeeringudokumentides.

Viidatud on ka otseselt kaasnevale varalisele kahjule ning saamata jäävale 
tulule. Otseselt kaasnev varaline kahju on ennekõike omanikule alles jääva 
osa turuväärtuse vähenemine äralõike tõttu. Kui selline kahju esineb, tuleb 
see selgelt tuvastada ja tõendada (KAHOS § 13 lg 1).

Lugupidamisega

	Marje Kolmar-Grüner
juhataja I maa hindamise osakond
+372 5564 4559

Maa- ja Ruumiamet
 <mailto:[email-masked]> [email-masked]
 <http://www.maaruum.ee/> www.maaruum.ee

Mustamäe tee 51, Tallinn