Received: from westeu11-emailsignatures-cloud.codetwo.com (20.93.157.195) by DB1PEPF000509F0.mail.protection.outlook.com (10.167.242.74) with Microsoft SMTP Server (version=TLS1_2, cipher=TLS_ECDHE_RSA_WITH_AES_256_GCM_SHA384) id 15.21.522.6 via Frontend Transport; Fri, 16 Oct 2026 11:49:33 +0000 Received: from DB1PEPF000509F0.eurprd03.prod.outlook.com (2603:10a6:10:2b1:cafe::5a) by DU2PR04CA0215.outlook.office365.com (2603:10a6:10:2b1::10) with Microsoft SMTP Server (version=TLS1_3, cipher=TLS_AES_256_GCM_SHA384) id 15.21.522.4 via Frontend Transport; Fri, 16 Oct 2026 11:49:34 +0000 Received: from DB3PR08CU002.outbound.protection.outlook.com (40.93.64.81) by westeu11-emailsignatures-cloud.codetwo.com with CodeTwo SMTP Server (TLS12) via SMTP; Fri, 16 Oct 2026 11:49:33 +0000 Received: from AS8PR02MB7159.eurprd02.prod.outlook.com ([fe80::a539:6406:c7d2:1560]) by AS8PR02MB7159.eurprd02.prod.outlook.com ([fe80::a539:6406:c7d2:1560%3]) with mapi id 15.21.0496.021; Fri, 16 Oct 2026 11:49:30 +0000 Received: from AS8PR02MB7159.eurprd02.prod.outlook.com (2603:10a6:20b:2e8::13) by DU0PR02MB8314.eurprd02.prod.outlook.com (2603:10a6:10:3be::13) with Microsoft SMTP Server (version=TLS1_2, cipher=TLS_ECDHE_RSA_WITH_AES_256_GCM_SHA384) id 15.21.522.14; Fri, 16 Oct 2026 11:49:30 +0000 Received: from PA4PR02MB6733.eurprd02.prod.outlook.com (2603:10a6:102:f9::7) by AS8PR02MB7159.eurprd02.prod.outlook.com with HTTPS; Fri, 16 Oct 2026 11:49:39 +0000 Received: from DU2PR04CA0215.eurprd04.prod.outlook.com (2603:10a6:10:2b1::10) by PA4PR02MB6733.eurprd02.prod.outlook.com (2603:10a6:102:f9::7) with Microsoft SMTP Server (version=TLS1_2, cipher=TLS_ECDHE_RSA_WITH_AES_256_GCM_SHA384) id 15.21.472.19; Fri, 16 Oct 2026 11:49:34 +0000 From: "Justiits- ja Digiministeerium" To: "Justiits- ja Digiministeerium" References: In-Reply-To: Subject: =?utf-8?Q?FW:_Ettepanek_V=C3=95S_=C2=A7_318_muutmise?= =?utf-8?Q?ks?= Date: Fri, 16 Oct 2026 14:49:29 +0300 Message-ID: MIME-Version: 1.0 Content-Type: multipart/related; boundary="----=_NextPart_000_01BF_01DD5D7D.A8024880" X-Mailer: Microsoft Outlook 16.0 Thread-Index: AQFjDNPxYJvUzaVajTQMjldqvsvkCgLgU3uLAl0WJ1MCuctaBQCa5lKS Authentication-Results: mx.microsoft.com 1; spf=pass (sender IP is 20.93.157.195) smtp.mailfrom=justdigi.ee; dkim=none (message not signed) header.d=none;dmarc=pass action=none header.from=justdigi.ee; X-MS-Exchange-Organization-ExpirationStartTime: 16 Oct 2026 11:49:34.0060 (UTC) X-MS-Exchange-Organization-ExpirationStartTimeReason: OriginalSubmit X-MS-Exchange-Organization-ExpirationInterval: 1:00:00:00.0000000 X-MS-Exchange-Organization-ExpirationIntervalReason: OriginalSubmit X-MS-Exchange-Organization-Network-Message-Id: d69bac29-1e67-462b-c8c0-08df2b7b8c05 X-EOPAttributedMessage: 0 X-MS-Exchange-Organization-MessageDirectionality: Originating X-MS-PublicTrafficType: Email X-MS-TrafficTypeDiagnostic: AS8PR02MB7159:EE_|DU0PR02MB8314:EE_|DB1PEPF000509F0:EE_|PA4PR02MB6733:EE_|AS8PR02MB7159:EE_ X-MS-Exchange-Organization-AuthSource: AS8PR02MB7159.eurprd02.prod.outlook.com X-MS-Exchange-Organization-AuthAs: Internal X-MS-Office365-Filtering-Correlation-Id: d69bac29-1e67-462b-c8c0-08df2b7b8c05 X-MS-Exchange-AtpMessageProperties: SA X-MS-Exchange-Organization-SCL: 1 X-Microsoft-Antispam: BCL:0;ARA:13230040|35042699022|23010399003|82310400026|366016|6049299003|11063799006|8096899003|261009223027099003|10067099003|4143699003|260925021311599003|260925022911599003|56012099006|260925021911599003|22082099003|18002099003|13003099007|6133799003|55112099003|41050700001; X-Forefront-Antispam-Report: CIP:20.93.157.195;CTRY:NL;LANG:et;SCL:1;SRV:;IPV:NLI;SFV:NSPM;H:westeu11-emailsignatures-cloud.codetwo.com;PTR:westeu11-emailsignatures-cloud.codetwo.com;CAT:NONE;SFS:(13230040)(35042699022)(23010399003)(82310400026)(366016)(6049299003)(11063799006)(8096899003)(261009223027099003)(10067099003)(4143699003)(260925021311599003)(260925022911599003)(56012099006)(260925021911599003)(22082099003)(18002099003)(13003099007)(6133799003)(55112099003)(41050700001);DIR:INT; X-MS-Exchange-CrossTenant-OriginalArrivalTime: 16 Oct 2026 11:49:33.9737 (UTC) X-MS-Exchange-CrossTenant-Network-Message-Id: d69bac29-1e67-462b-c8c0-08df2b7b8c05 X-MS-Exchange-CrossTenant-Id: 8fe098d2-428d-4bd4-9803-7195fe96f0e2 X-MS-Exchange-CrossTenant-AuthSource: AS8PR02MB7159.eurprd02.prod.outlook.com X-MS-Exchange-CrossTenant-AuthAs: Internal X-MS-Exchange-CrossTenant-FromEntityHeader: HybridOnPrem X-MS-Exchange-Transport-CrossTenantHeadersStamped: DU0PR02MB8314 X-MS-Exchange-Transport-CrossTenantHeadersStamped: PA4PR02MB6733 X-MS-Exchange-Transport-EndToEndLatency: 00:00:05.6196542 X-MS-Exchange-Processed-By-BccFoldering: 15.21.0496.018 X-Microsoft-Antispam-Mailbox-Delivery: ucf:0;jmr:0;auth:0;dest:I;ENG:(910005)(944506478)(944626604)(920097)(425001)(930201)(20251009284)(140003); X-Microsoft-Antispam-Message-Info: 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 Content-Language: et x-ms-exchange-organization-originalclientipaddress: 84.50.22.33 x-ms-exchange-organization-originalserveripaddress: 10.167.242.74 received-spf: Pass (protection.outlook.com: domain of justdigi.ee designates 20.93.157.195 as permitted sender) receiver=protection.outlook.com; client-ip=20.93.157.195; helo=westeu11-emailsignatures-cloud.codetwo.com; pr=C X-MS-Exchange-ExternalInOutlookResult: NotEnabled X-MS-Has-Attach: yes X-MS-TNEF-Correlator: x-codetwoprocessed: true X-MS-Exchange-Organization-AuthMechanism: 04 msip_labels: MSIP_Label_defa4170-0d19-0005-0004-bc88714345d2_ContentBits=0;MSIP_Label_defa4170-0d19-0005-0004-bc88714345d2_Enabled=True;MSIP_Label_defa4170-0d19-0005-0004-bc88714345d2_Method=Standard;MSIP_Label_defa4170-0d19-0005-0004-bc88714345d2_Name=All Employees (unrestricted);MSIP_Label_defa4170-0d19-0005-0004-bc88714345d2_SetDate=2026-09-25T07:21:12.571Z;MSIP_Label_defa4170-0d19-0005-0004-bc88714345d2_SiteId=8fe098d2-428d-4bd4-9803-7195fe96f0e2; acceptlanguage: en-US X-OlkEid: 00000000836E40BCE6F45249A1B797D09F9B03A3070034AD76187591974DBF6C4F76951C873A0100020000000000B781C84F2D6872479591B4ED6ECE3C5300000000A672000010D71D3A0383B741BEEFBC9E5A05C505 X-Microsoft-Antispam-Untrusted: BCL:0;ARA:13230040|6049299003|23010399003|366016|56012099006|260925021911599003|260925021311599003|260925022911599003|4143699003|11063799006|261009223027099003|10067099003|22082099003|18002099003|55112099003|13003099007|8096899003|41050700001; X-Microsoft-Antispam-Message-Info-Original: 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 X-Forefront-Antispam-Report-Untrusted: CIP:255.255.255.255;CTRY:;LANG:et;SCL:1;SRV:;IPV:NLI;SFV:NSPM;H:AS8PR02MB7159.eurprd02.prod.outlook.com;PTR:;CAT:NONE;SFS:(13230040)(6049299003)(23010399003)(366016)(56012099006)(260925021911599003)(260925021311599003)(260925022911599003)(4143699003)(11063799006)(261009223027099003)(10067099003)(22082099003)(18002099003)(55112099003)(13003099007)(8096899003)(41050700001);DIR:INT; X-MS-Exchange-Transport-CrossTenantHeadersStripped: DB1PEPF000509F0.eurprd03.prod.outlook.com X-MS-Office365-Filtering-Correlation-Id-Prvs: 1b860a9a-fb37-4189-8cde-08df2b7b899d X-Exchange-RoutingPolicyChecked: M6zdjTFcDFGZlN5mL/XDMHBRRQ9uxWNDeeyRop3Y/RBhf0oHxZwY0JbiD7nNWoXSCxwatyHkSyrKPivbwJUsPByNX/AB8nG8rAqtFEH7tEK7YmkxqOD8k6STILp3CNKcKVCiBiewAOJkOSoIIOQ9c7gBytm9K8gDnT00f2UREfPIQ1i1SIsbUdCidb6mkzJOt/TQTW7MLEO9eMcrQamConFDcKBeNyyxN68F8k//dsDTMQuT2AQTcExo+Qcx1BRDCoeprokB/iImgWJqC43lsEbbaz/JkCkOofbDLTPCK7eN0TtiKTnSQxadYXp24I3ub7t8ndZAubij6Zu1MucKjQ== X-OrganizationHeadersPreserved: DU0PR02MB8314.eurprd02.prod.outlook.com X-CodeTwo-MessageID: 6fc2a5c1-1154-43df-8819-79c641cd016a.20261016114933@westeu11-emailsignatures-cloud.codetwo.com X-CrossPremisesHeadersPromoted: DB1PEPF000509F0.eurprd03.prod.outlook.com X-CrossPremisesHeadersFiltered: DB1PEPF000509F0.eurprd03.prod.outlook.com X-OriginatorOrg: m1wmgpm3xrpm87txzdfw82by7.smtp.codetwo.online X-MS-Exchange-CrossTenant-OriginalAttributedTenantConnectingIp: TenantId=8fe098d2-428d-4bd4-9803-7195fe96f0e2;Ip=[20.93.157.195];Helo=[westeu11-emailsignatures-cloud.codetwo.com] This is a multipart message in MIME format. ------=_NextPart_000_01BF_01DD5D7D.A8024880 Content-Type: multipart/alternative; boundary="----=_NextPart_001_01C0_01DD5D7D.A8026F90" ------=_NextPart_001_01C0_01DD5D7D.A8026F90 Content-Type: text/plain; charset="utf-8" Content-Transfer-Encoding: 8bit _____ Saatja: Linnar Liivamägi > Saadetud: reede, 25. september 2026 10:08 Adressaat: Artur Piisang >; Marget Pae - JUSTDIGI >; Siret Neeve - JUSTDIGI > Koopia: Peeter Viirsalu >; Erki Fels >; Kristel.Mets@rimibaltic.com >; Jekaterina Sirak >; Õiguskomisjon > Teema: FW: Ettepanek VÕS § 318 muutmiseks Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada. Tere Tänan ettepaneku eest. Minu esialgsel hinnangul on tegemist tõepoolest sisulist kaalumist vajava ja hästi argumenteeritud ettepanekuga. Arvestades seejuures, et tegemist oleks suure mõjuga õigusmuudatusega, edastan selle õigusloome head tava silmas pidades esmalt analüüsimiseks ja seisukoha kujundamiseks Justiits- ja Digiministeeriumi (JDM) tsiviilõiguse talitusele, kelle tegevusvaldkonda kuulub muu hulgas ka VÕS rakenduspraktika analüüsimine ning vajalike õigusmuudatuste ettevalmistamine. Palun JDM-l kujundada seisukoht manuses oleva ettepaneku suhtes ning teavitada sellest kirjalikult nii ettepaneku esitajat kui õiguskomisjoni. Lugupidamisega, Linnar Liivamägi ÕIK nõunik From: Artur Piisang > Sent: Friday, September 25, 2026 8:35 AM To: Õiguskomisjon > Cc: Peeter Viirsalu >; Erki Fels >; Kristel.Mets@rimibaltic.com ; Jekaterina Sirak > Subject: Ettepanek VÕS § 318 muutmiseks Lp Riigikogu õiguskomisjon Esitan alljärgneva ettepaneku seadusmuudatuseks klientide Rimi Eesti Food AS ja Kinnisvaravalduse AS (ühiselt Rimi) nimel. Alljärgnevale ettepanekule on toetust avaldanud ka TKM Grupp (endise ärinimega Tallinna Kaubamaja Grupp). Rimi on Eestis sõlminud arvukalt pikaajalisi äriruumide üürilepinguid, millest mitmed on jõudmas 30 aasta künniseni. Ettepanek puudutab võlaõigusseaduse (VÕS) § 318 muutmist. Kehtiva VÕS § 318 lg 1 kohaselt võib kumbki pool üle 30 aastaks sõlmitud üürilepingu pärast 30 aasta möödumist põhjuseta üles öelda. Valitseva seisukoha järgi on see õigus imperatiivne. Pooled ei saa seda isegi kokkuleppel välistada. Eestis on turumajanduse taastamisest möödunud üle 30 aasta ning üha enam äriruumide üürisuhteid jõuab 30 aasta künniseni. Probleem puudutab nii üürnikke kui üürileandjaid. Suurematest üürileandjatest on seni sama küsimuse tõstatanud TKM Grupp. Regulatsioon on problemaatiline eelkõige järgmistel põhjustel: (i) Esiteks on sätte imperatiivne iseloom vastuolus lepinguvabaduse põhimõttega. Äriruumide üürisuhetes puudub kaitset vajav nõrgem pool. Keskse tähtsusega on just poolte vabadus kujundada oma lepingulisi suhteid vastavalt ärilistele vajadustele. (ii) Teiseks karistab säte just neid üürisuhteid, kus poolte koostöö on kõige paremini toiminud. Tüüpilises ankurüürniku mudelis pikendatakse lepingut teadlikult, nt 10+10+10 aastaks. Seadus sekkub paradoksaalselt just siis, kui pikaajaline usaldus on kõige tugevam, luues poolte vahel ebakindluse, mida nad ei saa isegi kokkuleppega kõrvaldada. (iii) Kolmandaks pärsib see pikaajalisi investeeringuid Eesti kinnisvaraturule. Kui üüripinda investeeritakse sadu tuhandeid kuni miljoneid eurosid, on lepinguline üürnikule stabiilsus oluline. Samamoodi on lepinguline stabiilsus oluline üürileandjale, et tagada rahavoog ja investeerimiskindlus kinnisvaraturul. Ükski Põhjamaa ega Balti riik sellist imperatiivset lõpetamisõigust äriruumide üürilepingutele ei kohalda. Rõhutame, et ettepanek on fokuseeritud – see puudutab üksnes äriruumide üürilepinguid ja üksnes juhul, kui pooled on selles kokku leppinud. Piisaks ühe lause lisamisest VÕS §-i 318. Meie sõnastusettepanek on järgmine (ettepanekujärgne täiendus on alla joonitud): „§ 318. Pikaajalise üürilepingu ülesütlemine (1) Kumbki lepingupool võib pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud üürilepingu pärast 30 aasta möödumist käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaega järgides üles öelda. (2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut ei kohaldata, kui üürileping on sõlmitud üürileandja või üürniku eluajaks. (3) Äriruumi üürilepingu pooled võivad kirjalikus vormis kokku leppida, et lõikes 1 sätestatut ei kohaldata.“ Palume kaaluda käesoleva ettepaneku sidumist Riigikogu menetluses oleva eelnõuga nr 1008 (Äriseadustiku ja teiste seaduste muutmise seadus). Tegemist on kitsa ja selge muudatusega, mis on sobiv nimetatud eelnõu raames menetlemiseks ja loodetavasti Riigikogu poolt vastuvõtmiseks. Põhjalikum ettepanek on lisatud käesoleva kirja manuses. Manus sisaldab muu hulgas (i) võrdlusi lähiriikide regulatsioonidega; (ii) seisukohti, millele praegune valitsev seisukoht VÕS § 318 imperatiivsuse kohta tugineb; ja (iii) mõju- ning põhiseaduspärasuse analüüsi. Lugupidamisega Artur Piisang Advokaat Kaluri 2 , 51004 Tartu , Eesti +372 5558 4878 | +372 730 1610 artur.piisang@tegos.legal tegos.legal Advokaadibüroo TEGOS AS on äritegevuse nõustamisele spetsialiseerunud advokaadibüroo Baltikumis. Meie Eesti, Läti ja Leedu kontoris töötab üle 200 advokaadi. Konfidentsiaalsusteade. Käesolev e-kiri ja selle manus(ed) on mõeldud üksnes e-kirja adressaadile. E-kiri võib sisaldada teavet, mis on privilegeeritud, konfidentsiaalne ja/või ei kuulu vastavalt kehtivale seadusele avalikustamisele. Kui Te ei ole käesoleva e-kirja adressaadiks või olete saanud e-kirja ekslikult, teavitame Teid, et igasugune e-kirjas oleva informatsiooni avaldamine, kopeerimine, levitamine on rangelt keelatud ning võib olla ebaseaduslik. Sellisel juhul palume Teil viivitamatult teavitada saatjat ja kustutada see e-kiri ning manused oma süsteemist. Täname. ​Meie üldtingimused on leitavad meie veebilehelt tegos.legal/et/uldtingimused/ ------=_NextPart_001_01C0_01DD5D7D.A8026F90 Content-Type: text/html; charset="utf-8" Content-Transfer-Encoding: quoted-printable

=  

=  

 

 = ;

Saatja: Linnar Liivam=C3=A4gi <linnar.liivamagi@riigikogu.= ee>
Saadetud: reede, 25. september 2026 10:08
Adressaat: Artur Piisang <artur.piisang@tegos.legal&g= t;; Marget Pae - JUSTDIGI <marget.pae@justdigi.ee>; = Siret Neeve - JUSTDIGI <Siret.Neeve@justdigi.ee> Koopia: Peeter Viirsalu <peeter.viirsalu@tegos.legal>; Erki Fels <erki.fels@tegos.legal>; Kristel.Mets@rimibaltic.com <Kristel.Mets@rimibaltic.com>; Jekaterina Sirak <jekaterina.sirak@rimibalt= ic.com>; =C3=95iguskomisjon <Oiguskomisjon@riigikogu.ee= >
Teema: FW: Ettepanek V=C3=95S =C2=A7 318 muutmiseks =

 

T=C3=A4helepanu! Tegemist on v=C3=A4lisv=C3=B5rgust = saabunud kirjaga.
Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte = avada.

Tere

 

T=C3=A4nan ettepaneku eest. Minu esialgsel = hinnangul on tegemist t=C3=B5epoolest sisulist kaalumist vajava ja = h=C3=A4sti argumenteeritud ettepanekuga. Arvestades seejuures, et = tegemist oleks suure m=C3=B5juga =C3=B5igusmuudatusega, edastan selle = =C3=B5igusloome head tava silmas pidades esmalt anal=C3=BC=C3=BCsimiseks ja seisukoha = kujundamiseks Justiits- ja Digiministeeriumi (JDM) tsiviil=C3=B5iguse = talitusele, kelle tegevusvaldkonda kuulub muu hulgas ka V=C3=95S = rakenduspraktika anal=C3=BC=C3=BCsimine ning vajalike = =C3=B5igusmuudatuste ettevalmistamine.

Palun JDM-l kujundada seisukoht manuses oleva = ettepaneku suhtes ning teavitada sellest kirjalikult nii ettepaneku = esitajat kui =C3=B5iguskomisjoni.

 

Lugupidamisega,

Linnar Liivam=C3=A4gi

=C3=95IK n=C3=B5unik

 

Fro= m: = Artur Piisang <artur.piisang@tegos.legal&g= t;
Sent: Friday, September 25, 2026 8:35 AM
To: =C3=95iguskomisjon <Oiguskomisjon@riigikogu.ee= >
Cc: Peeter Viirsalu <peeter.viirsalu@tegos.legal>; Erki Fels <erki.fels@tegos.legal>; Kristel.Mets@rimibaltic.com; Jekaterina Sirak <jekaterina.sirak@rimibalt= ic.com>
Subject: Ettepanek V=C3=95S =C2=A7 318 = muutmiseks

 

Lp Riigikogu = =C3=B5iguskomisjon

 

Esitan = allj=C3=A4rgneva ettepaneku seadusmuudatuseks klientide Rimi Eesti Food = AS ja Kinnisvaravalduse AS (=C3=BChiselt Rimi) nimel. Allj=C3=A4rgnevale ettepanekule on toetust avaldanud = ka TKM Grupp (endise =C3=A4rinimega Tallinna Kaubamaja = Grupp).

 

Rimi on Eestis = s=C3=B5lminud arvukalt pikaajalisi =C3=A4riruumide = =C3=BC=C3=BCrilepinguid, millest mitmed on j=C3=B5udmas 30 aasta = k=C3=BCnniseni. Ettepanek puudutab v=C3=B5la=C3=B5igusseaduse (V=C3=95S) = =C2=A7 318 muutmist. Kehtiva V=C3=95S =C2=A7 318 lg 1 kohaselt v=C3=B5ib kumbki pool =C3=BCle 30 aastaks s=C3=B5lmitud = =C3=BC=C3=BCrilepingu p=C3=A4rast 30 aasta m=C3=B6=C3=B6dumist = p=C3=B5hjuseta =C3=BCles =C3=B6elda. Valitseva seisukoha j=C3=A4rgi on see =C3=B5igus imperatiivne. Pooled = ei saa seda isegi kokkuleppel v=C3=A4listada.

 

Eestis on = turumajanduse taastamisest m=C3=B6=C3=B6dunud =C3=BCle 30 aasta ning = =C3=BCha enam =C3=A4riruumide =C3=BC=C3=BCrisuhteid j=C3=B5uab 30 aasta = k=C3=BCnniseni. Probleem puudutab nii =C3=BC=C3=BCrnikke kui = =C3=BC=C3=BCrileandjaid. Suurematest =C3=BC=C3=BCrileandjatest on seni sama k=C3=BCsimuse t=C3=B5statanud TKM Grupp. Regulatsioon on = problemaatiline eelk=C3=B5ige j=C3=A4rgmistel = p=C3=B5hjustel:

 

(i)         =          Esiteks on s=C3=A4tte imperatiivne iseloom vastuolus = lepinguvabaduse p=C3=B5him=C3=B5ttega. =C3=84riruumide = =C3=BC=C3=BCrisuhetes puudub kaitset vajav n=C3=B5rgem pool. Keskse = t=C3=A4htsusega on just poolte vabadus kujundada oma lepingulisi suhteid vastavalt =C3=A4rilistele = vajadustele.

 

(ii)         =         Teiseks karistab s=C3=A4te just neid = =C3=BC=C3=BCrisuhteid, kus poolte koost=C3=B6=C3=B6 on k=C3=B5ige = paremini toiminud. T=C3=BC=C3=BCpilises ankur=C3=BC=C3=BCrniku mudelis = pikendatakse lepingut teadlikult, nt 10+10+10 aastaks. Seadus sekkub paradoksaalselt just siis, kui pikaajaline usaldus on = k=C3=B5ige tugevam, luues poolte vahel ebakindluse, mida nad ei saa = isegi kokkuleppega k=C3=B5rvaldada.

 

(iii)         =       Kolmandaks p=C3=A4rsib see pikaajalisi investeeringuid = Eesti kinnisvaraturule. Kui =C3=BC=C3=BCripinda investeeritakse sadu = tuhandeid kuni miljoneid eurosid, on lepinguline =C3=BC=C3=BCrnikule = stabiilsus oluline. Samamoodi on lepinguline stabiilsus oluline = =C3=BC=C3=BCrileandjale, et tagada rahavoog ja investeerimiskindlus = kinnisvaraturul. =C3=9Ckski P=C3=B5hjamaa ega Balti riik sellist = imperatiivset l=C3=B5petamis=C3=B5igust =C3=A4riruumide = =C3=BC=C3=BCrilepingutele ei kohalda.

 

R=C3=B5hutame, = et ettepanek on fokuseeritud =E2=80=93 see puudutab =C3=BCksnes = =C3=A4riruumide =C3=BC=C3=BCrilepinguid ja =C3=BCksnes juhul, kui pooled = on selles kokku leppinud. Piisaks =C3=BChe lause lisamisest V=C3=95S =C2=A7-i = 318.

 

Meie = s=C3=B5nastusettepanek on j=C3=A4rgmine (ettepanekuj=C3=A4rgne = t=C3=A4iendus on alla joonitud):

 

=E2=80=9E=C2=A7 318. Pikaajalise = =C3=BC=C3=BCrilepingu = =C3=BCles=C3=BCtlemine

(1) Kumbki = lepingupool v=C3=B5ib pikemaks kui 30 aastaks s=C3=B5lmitud = =C3=BC=C3=BCrilepingu p=C3=A4rast 30 aasta m=C3=B6=C3=B6dumist = k=C3=A4esoleva seaduse =C2=A7-s 312 s=C3=A4testatud t=C3=A4htaega = j=C3=A4rgides =C3=BCles =C3=B6elda.

(2) = K=C3=A4esoleva paragrahvi l=C3=B5ikes 1 s=C3=A4testatut ei kohaldata, = kui =C3=BC=C3=BCrileping on s=C3=B5lmitud =C3=BC=C3=BCrileandja v=C3=B5i = =C3=BC=C3=BCrniku eluajaks.

(3) = =C3=84riruumi =C3=BC=C3=BCrilepingu pooled v=C3=B5ivad kirjalikus vormis = kokku leppida, et l=C3=B5ikes 1 s=C3=A4testatut ei = kohaldata.=E2=80=9C

 

Palume kaaluda = k=C3=A4esoleva ettepaneku sidumist Riigikogu menetluses oleva = eeln=C3=B5uga nr 1008 (=C3=84riseadustiku ja teiste seaduste muutmise = seadus). Tegemist on kitsa ja selge muudatusega, mis on sobiv nimetatud eeln=C3=B5u raames menetlemiseks ja loodetavasti Riigikogu poolt = vastuv=C3=B5tmiseks.

 

P=C3=B5hjalikum ettepanek on lisatud = k=C3=A4esoleva kirja manuses. Manus sisaldab muu hulgas (i) = v=C3=B5rdlusi l=C3=A4hiriikide regulatsioonidega; (ii) seisukohti, = millele praegune valitsev seisukoht V=C3=95S =C2=A7 318 imperatiivsuse kohta tugineb; ja (iii) m=C3=B5ju- ning p=C3=B5hiseadusp=C3=A4rasuse = anal=C3=BC=C3=BCsi.

 

Lugupidamisega =

 

3D"Saatja

Artur

 

Piisang<= /span>

=E2=80=8B= =E2=80=8B=E2=80=8B= =E2=80=8B=E2=80=8B

Advokaat

 

Kaluri 2

, 

51004

 

Tartu

, 

Eesti

+372 5558 4878

| 

+372 730 1610

artur.piisang@tegos.legal

tegos.legal

Advokaadib=C3=BCroo TEGOS AS on =C3=A4ritegevuse = n=C3=B5ustamisele spetsialiseerunud advokaadib=C3=BCroo Baltikumis. Meie = Eesti, L=C3=A4ti ja Leedu kontoris t=C3=B6=C3=B6tab =C3=BCle 200 = advokaadi.

Konfidentsiaalsusteade. K=C3=A4esolev e-kiri ja selle manus(ed) on = m=C3=B5eldud =C3=BCksnes e-kirja adressaadile. E-kiri v=C3=B5ib = sisaldada teavet, mis on privilegeeritud, konfidentsiaalne ja/v=C3=B5i = ei kuulu vastavalt kehtivale seadusele avalikustamisele. Kui Te ei ole = k=C3=A4esoleva e-kirja adressaadiks v=C3=B5i olete saanud e-kirja ekslikult, teavitame = Teid, et igasugune e-kirjas oleva informatsiooni avaldamine, = kopeerimine, levitamine on rangelt keelatud ning v=C3=B5ib olla = ebaseaduslik. Sellisel juhul palume Teil viivitamatult teavitada saatjat ja kustutada see e-kiri ning manused oma s=C3=BCsteemist. = T=C3=A4name.
=E2=80=8B
=E2=80=8BMeie =C3=BCldtingimused on leitavad meie = veebilehelt tegos.legal/et/uldtingimused= /

 

------=_NextPart_001_01C0_01DD5D7D.A8026F90-- ------=_NextPart_000_01BF_01DD5D7D.A8024880 Content-Type: image/jpeg; name="~WRD0001.jpg" Content-Transfer-Encoding: base64 Content-ID: <~WRD0001.jpg> /9j/4AAQSkZJRgABAQEAYABgAAD/2wBDAAgGBgcGBQgHBwcJCQgKDBQNDAsLDBkSEw8UHRofHh0a HBwgJC4nICIsIxwcKDcpLDAxNDQ0Hyc5PTgyPC4zNDL/2wBDAQkJCQwLDBgNDRgyIRwhMjIyMjIy MjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjIyMjL/wAARCABkAGQDASIA AhEBAxEB/8QAHwAAAQUBAQEBAQEAAAAAAAAAAAECAwQFBgcICQoL/8QAtRAAAgEDAwIEAwUFBAQA AAF9AQIDAAQRBRIhMUEGE1FhByJxFDKBkaEII0KxwRVS0fAkM2JyggkKFhcYGRolJicoKSo0NTY3 ODk6Q0RFRkdISUpTVFVWV1hZWmNkZWZnaGlqc3R1dnd4eXqDhIWGh4iJipKTlJWWl5iZmqKjpKWm p6ipqrKztLW2t7i5usLDxMXGx8jJytLT1NXW19jZ2uHi4+Tl5ufo6erx8vP09fb3+Pn6/8QAHwEA AwEBAQEBAQEBAQAAAAAAAAECAwQFBgcICQoL/8QAtREAAgECBAQDBAcFBAQAAQJ3AAECAxEEBSEx BhJBUQdhcRMiMoEIFEKRobHBCSMzUvAVYnLRChYkNOEl8RcYGRomJygpKjU2Nzg5OkNERUZHSElK U1RVVldYWVpjZGVmZ2hpanN0dXZ3eHl6goOEhYaHiImKkpOUlZaXmJmaoqOkpaanqKmqsrO0tba3 uLm6wsPExcbHyMnK0tPU1dbX2Nna4uPk5ebn6Onq8vP09fb3+Pn6/9oADAMBAAIRAxEAPwD3+iii gAooooAKKKKACiiigAooooAKKKKACiiigAooooAKKKKACiiigAooooAKKKKACiiigAooooAKKKKA CiiigAooooAKKKKACiiigAooooAKKKKACiiigAooooAKKKKACiiigAooooAKKKKACiiigAooooAK KKKACiiigAooooAKKKKACiiigAooooAKKKKACiiigAooooAKKKKACiiigAooooAKKKKACiiigAoo ooAKKKKACiiigAooooAKKKKACiiigD//2Q== ------=_NextPart_000_01BF_01DD5D7D.A8024880--