Subject: [DKIM katki] Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus)
From: "Kairi Ummus" <[email-masked]>
To: "Justiits- ja Digiministeerium" <[email-masked]>
Date: Tue, 21 Jul 2026 11:09:39 +0300

Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga.
Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada.

HOIATUS! See e-kiri võib olla liba-, õngitsus- või pahaloomuline, kuna on 
saadetud asutusest, kus meiliserver on vigaselt seadistatud.
Rohkem infot: KKK | teenusveeb <https://teenused.rit.ee/et/kkk>  -> E-post 
ja kalender.

Tere
Domus Kinnisvara Vahenduse OÜ poolsed mõtted:

Tagasiside uutele sätetele

Minu meelest on (§316 lg 1 ja lg 6) väga tundlik koht. Ülesütlemise alus 
tekib nüüd 1 kuu võlgnevusega, aga "oluline osa" (lg 6) on defineeritud kui 
pool kuud. See tähendab, et teoreetiliselt piisab poole kuu üüri 
võlgnevusest, et üürileandja saaks anda hoiatusega tähtaja. Kombinatsioonis 
on lävend tegelikult palju madalam kui praegune "2 kuud + oluline osa = 1 
kuu”. Hea ettepanek oleks kaalutud lähenemine "olulise osa" definitsioonile. 
Selle asemel, et fikseerida "oluline osa" pooleks kuuks, võiks kaaluda, et 
esimese rikkumise puhul jääks lävend kõrgemaks (nt terve kuu) ja ainult 
kordusrikkumise korral rakenduks madalam lävend. See säilitaks kiirendatud 
menetluse just pahatahtlike võlgnike jaoks, aga kaitseks 
juhuslikke/esmakordseid viivitajaid paremini.

Muuta lävend 30-ks päevaks (§316 lg 3) on hea samm protsessi tõhususe 
tõstmiseks, aga tekst ei ütle midagi selle kohta, mis juhtub, kui üürnik 
maksab osaliselt tähtaja jooksul (nt 80% võlgnevusest). Praegune sõnastus 
("kui...tasumata jätmise korral") on binaarne, kas kõik on tasutud või 
leping loetakse ülesöelduks. See võib olla ebaproportsionaalne, kui üürnik 
on heauskselt suurema osa tasunud. Võiks lisada säte, mille kohaselt kui 
üürnik on täiendava tähtaja jooksul tasunud olulise osa (nt vähemalt 2/3) 
võlgnevusest ja teeb koostööd (nt esitab maksegraafiku), ei loeta lepingut 
automaatselt ülesöelduks, vaid üürileandjal säilib valikuõigus. See annaks 
heauskselt tegutsevale üürnikule reaalse võimaluse, ilma et see nõrgendaks 
meedet pahatahtlike vastu.

KOV-i teavitaminese säte (§3931) on väga üldsõnaline: "teavitab". Pole 
täpsustatud, millal (kohe menetluse alguses või alles enne otsust?), mis 
vormis ega kas KOV-il on kohustus reageerida või tagasisidet anda. Ilma 
tähtaja ja menetluskorrata võib see praktikas jääda formaalsuseks. Peaks 
lisama/täpsustama, et teavitus peab toimuma hagi/avalduse esitamise järel 
viivitamatult (mitte alles otsuse tegemisel), koos mõistliku tähtajaga (nt 
14 päeva), mille jooksul KOV võib esitada seisukoha või pakkuda tuge. See 
muudaks sätte sisuliseks, mitte formaalseks.

"Kuni kolmekuuline tähtaeg" (§445 lg 11) annab kohtule laia kaalutlusruumi, 
aga seaduses endas pole kriteeriume, mille alusel kohus peaks tähtaja 
pikkust valima (nt kas laste olemasolu, tervislik seisund, elukoha leidmise 
võimalused mängivad rolli). Praktikas võib see tähendada, et kohtud kalduvad 
valima minimaalse tähtaja, kuna see on "turvalisem" valik protsessi 
kiirendamiseks. Võiks lisada mittetäielik loetelu asjaoludest, mida kohus 
peaks arvestama tähtaja (kuni 3 kuud) pikkuse määramisel, nt alaealiste 
laste olemasolu, isiku tervislik seisund, aastaaeg, muu eluruumi leidmise 
reaalne võimalus. See annaks kohtutele suunise ega jätaks otsust puhtalt 
juhuse hooleks.

Seletuskirja kahekümne kolmas leht ütleb otse, et uued §316 normid kehtivad 
ka juba sõlmitud lepingutele. See on aktsepteeritav kui on arvestatud 
sellega, et praegused paljud tundlikud üürnikud, kes sõlmisid lepingu 
teadmisega 2-kuulisest puhvrist, kaotavad selle kaitse (jõustumiskuupäeval).

Kairi Ummus

Domus Kinnisvara
Jurist | Maakler | Koolitaja
KMR 39397

  <https://magic.neodigital.ee/kairi/domus/phone.png>     502 <tel:+372502 
2663>  2663
  <https://magic.neodigital.ee/kairi/domus/mail.png> 
[email-masked] <mailto:[email-masked]>
  <https://magic.neodigital.ee/kairi/domus/profile.png>     Tutvu 
<https://domus.ee/konsultandid/kairi-ummus/>  minuga lähemalt
  <https://magic.neodigital.ee/kairi/domus/offer.png>     Vaata 
<https://domus.ee/objektid/?broker=4391901998&utm_source=email&utm_medium=signatuur&utm_campaign=vaataobjekte> 
minu kinnisvarapakkumisi

 <https://domus.ee/?utm_source=email&utm_medium=signature&utm_campaign=muujahinda>
 	  	   <https://magic.neodigital.ee/kairi/domus/domus.png>

 <https://www.facebook.com/domuskinnisvara/> 
<https://www.instagram.com/domus_kinnisvara/> 
<https://www.tiktok.com/@domus_kinnisvara> 
<https://www.youtube.com/user/Domuskinnisvara>

From: [email-masked] <mailto:[email-masked]> 
<[email-masked] <mailto:[email-masked]> >
Sent: teisipäev, 30. juuni 2026 17:15
To: Tartu Ülikooli õigusteaduskond <[email-masked] <mailto:[email-masked]> >; Tallinna 
Ülikooli Ühiskonnateaduste Instituut <[email-masked] <mailto:[email-masked]> >; 
Tallinna Tehnikaülikooli õiguse instituut <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus 
<[email-masked] <mailto:[email-masked]> >; Eesti Pangaliit <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Eesti Omanike Keskliit 
<[email-masked] <mailto:[email-masked]> >; Eesti 
Kinnisvarafirmade Liit <[email-masked] <mailto:[email-masked]> >; Eesti 
Ehitusettevõtjate Liit <[email-masked] <mailto:[email-masked]> >; Notarite Koda 
<[email-masked] <mailto:[email-masked]> >; Harju Maakohus <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Viru Maakohus <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Tartu Maakohus <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Pärnu Maakohus <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Tallinna Halduskohus <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Tartu Halduskohus <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Tallinna Ringkonnakohus <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Tartu Ringkonnakohus <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Lumi Capital OÜ <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Domus Kinnisvara <[email-masked] 
<mailto:[email-masked]> >; Rendin OÜ <[email-masked] <mailto:[email-masked]> 
 >
Subject: Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus)

Tere!

Teile on saadetud Justiits- ja Digiministeeriumi dokumendihaldussüsteemi 
Delta kaudu eelnõu arvamuse avaldamiseks.

Teie tagasisidet eelnõu kohta ootame hiljemalt 21.07.2026 e-posti aadressile 
[email-masked] <mailto:[email-masked]>

Pealkiri: Võlaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (üüriõigus)

Registreerimise kuupäev: 30.06.2026

Registreerimise number: 8-1/5036-1.

Lugupidamisega

Justiits- ja Digiministeerium

Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn
Tel. (372) 620 8100
e-post: [email-masked] <mailto:[email-masked]>
www.justdigi.ee